Kirasını zamanında ve eksiksiz ödemeyen kiracının kiralanandan tahliye edilebilmesi için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yoluna başvurulabilmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 352/2 maddesine göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
A) ŞARTLARI
1- Kira Bedelinin Zamanında ve Eksiksiz Ödenmemesi:
Kiracı, kiraya veren ile aralarındaki sözleşmede belirtilen tarihte kira bedelini eksiksiz olarak ödemek zorundadır. Şayet, kira bedelinin zamanında hiç ödenmemesi veya eksik ödenmesi durumunda kira sözleşmesine aykırılık meydana gelmektedir. Bu durumda, kiraya veren açısından kiracıya karşı kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak ödemesi için ihtarda bulunma haklılığı doğmakta olup bu kapsamda ihtar gönderebilecektir.
2- İhtarın Yazılı ve Açıklayıcı Yapılması:
Söz konusu bu haklı ihtarların yazılı bir şekilde açıklayıcı nitelikte yapılması gerekmektedir. Yazılılık şartı ile kastedilen ihtarların noter, e-posta, faks vb. yazılı iletişim kanallarıyla sağlanmasıdır. Ayrıca, ihtarların içeriğinde hangi aya ilişkin kira bedelinin ödenmediği ve istendiği açık bir şekilde belirtilmedir. Bu noktada, ihtarın yazılı bir şekilde yapıldığını ve açıklayıcı nitelikte olduğunu ispat etme yükü kiraya verene ait olup bu nedenle noter aracılığıyla ihtarname çekilmesini tavsiye etmekteyiz.
Diğer yandan, ödenmeyen kira bedellerine ilişkin tahliye talepli icra takibi başlatılması da yazılılık şartını sağlamaktadır. İcra takibi başlatıldıktan sonra ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmesi haklı ihtarın oluşması için yeterli olup ödeme emrinin tebliğinden sonra ödeme yapılması, ödeme emrine itiraz edilmesi veya hiçbir şey yapılmaması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.
!!! İcra takibi başlatıldıktan sonra henüz ödeme emri kiracıya tebliğ edilmeden kiracının ödeme yapması durumunda henüz ödeme emri kendisine tebliğ edilmemiş olduğundan haklı ihtar şartı sağlanamamış olacaktır.
3- İki Farklı Kira Ayına İlişkin İhtarın Olması:
İki haklı ihtarın oluşabilmesi için iki farklı kira ayına ilişkin iki yazılı ve haklı ihtarın çekilmesi gerekmektedir. Örneğin, Temmuz ayı kirasının ödenmemesi durumunda Temmuz ayına ilişkin ayrı, Ağustos ayı kirasının ödenmemesi durumunda Ağustos ayına ilişkin ayrı ihtar çekilmesi gerekmektedir.
!!! Burada dikkat edilmesi gereken husus, ihtarın çekileceği tarih itibariyle muaccel olan kira ayları yalnızca tek bir ihtara konu edilebilecektir. Yani, örneğin, Temmuz ve Ağustos aylarına ilişkin kira bedelleri ödenmemiş ve Temmuz ayı için de ayrı bir ihtar çekilmemişse Ağustos ayı kira ödeme tarihi geçtiğinde Temmuz ve Ağustos ayı kira bedelleri için tek bir ihtarname çekilebilecektir. Şayet, Temmuz ayı için ilk ihtar çekilmişse Ağustos ayı için de ayrı bir ikinci ihtar çekilerek iki haklı ihtar şartı sağlanmış olacaktır.
4- Aynı Kira Dönemine İlişkin İki Haklı İhtar Olması:
Söz konusu iki haklı ihtarın aynı kira dönemine ilişkin olması gerekmektedir. Şayet, kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli ise kira süresi içinde; 1 yıl ve/veya daha uzun süreli ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki haklı ihtarda bulunulması gerekmektedir.
5- Dava Açma Süresi:
İki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliyesine ilişkin davanın 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde açılması gerekmektedir. Kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli veya 1 yıl süreli ise kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açılması gerekmektedir. Şayet, kira sözleşmesi 1 yıldan daha uzun süreli ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açılması gerekmektedir.
B) GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
İki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliyesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
